L'état des lieux

Il arrive bien souvent que le bailleur, quelque soit le type de bail mais notamment dans le cadre des baux d’habitation, soit totalement démuni face à un locataire qui quitte les lieux loués, en les laissant dans un état déplorable. La conclusion des bailleurs est toujours la même : « le locataire n’a que des droits et aucune obligation ».

Or, contrairement à ce que pense le bailleur, cette situation n’est pas une fatalité mais le résultat d’une méconnaissance totale des obligations d’entretien locatif dues par les preneurs (Art 7, Loi du 6 juillet 1989) et des obligations de « jouissance paisible et de délivrance » dues par les bailleurs (Art 6, Loi du 6 juillet 1989). Elle est, enfin et surtout, aggravée par leur ignorance sur la façon de rédiger un état des lieux.

L’état des lieux est obligatoire et doit être joint au contrat de location. Il doit être établi contradictoirement lors de la remise des clefs et signé en deux exemplaires (Art 3, Loi du 6 Juillet 1989).

Lors de l’entrée dans les lieux, le bailleur et le preneur ne rencontrent généralement aucune difficulté pour établir ensemble un état des lieux, dont le caractère contradictoire est alors respecté.

On trouve, sur Internet ou dans le commerce, de nombreux modèles. Cependant, force est de constater qu’ils sont difficiles à utiliser, puis à lire.

Alors qu’il est si simple aujourd’hui de prendre des photographies des lieux pour les décrire, on rédige de long descriptifs où chaque élément d’équipement est listé, décrit et noté, parfois au moyen d’abréviations dont il est difficile, par la suite, d’appréhender l’exacte signification.

Mais les difficultés surviennent surtout lors du départ du locataire. Un bail a passé et les bonnes relations du début ont pu s’émousser.

Il arrive qu’aucun état des lieux de sortie ne soit rédigé, ce qui prive immédiatement le bailleur de la possibilité de réclamer quoi que ce soit au locataire et l’expose, également, à devoir assumer les dettes fiscales dudit locataire puisque le bailleur a commis une faute en ne relevant pas la future adresse de celui-ci, obligation que lui impose les dispositions de l’Article 1686 du Code Général des Impôts.

Lorsque, malgré tout, un état des lieux de sortie est rédigé, deux situations peuvent se présenter :

Soit celui-ci est, à nouveau, rédigé contradictoirement par les deux parties. Dans ce cas, l’état des lieux de sortie est, en général, une réédition de l’état des lieux d’entrée dont la lecture s’avère particulièrement longue, ennuyeuse et surtout difficile à exploiter en cas de litige.

Soit le locataire est défaillant ou refuse de signer l’état des lieux proposé par le bailleur. Ce dernier doit alors recourir aux services d’un huissier de justice qui dressera un PV de constat valant état des lieux de sortie (Art 3, 10ème al, Loi du 6 Juillet 1989).

L’huissier mandaté doit, alors, avertir le locataire au moins 7 jours à l’avance par lettre RAR et faire état, dans son constat, de l’impossibilité initiale de procéder amiablement.

Qu’il soit rédigé amiablement ou non, l’état des lieux de sortie peut se limiter à ne décrire que les seules dégradations imputables au locataire, en les illustrant de photographies. Il est, en effet, inutile de faire état des dégradations non locatives ou de décrire ce qui n’a pas été dégradé. Cela permet au conseil ou au Juge d’aller tout de suite à l’essentiel.

Enfin, rien n’interdit de terminer l’état des lieux en essayant d’évaluer le coût des reprises nécessaires pour remettre le logement en état d’être reloué, suivi d’un apurement des comptes de caution, loyers et charges, permettant aux deux parties, d’éviter bien des incompréhensions et de contractualiser le solde des comptes.

Maître Jean-Pierre POUDENX
Avocat à la Cour d’Appel de PAU,
inscrit au Barreau de DAX