L’expression « le clos et le couvert » est utilisée pour identifier les éléments d’une construction assurant l’isolation du bâtiment au regard de l’air et de l’eau. On dit que celui-ci est « hors d’eau et hors d’air ».
En droit positif, cette notion est issue du Décret n°2002-120 du 30 Janvier 2002 qui qui définit ce qu’est un logement décent en matière locative.
En 2002, dans la version initiale de ce texte, le clos et le couvert devaient mettre le logement à « l’abri des eaux de ruissellement, des remontées et infiltrations d’eau ».
En 2018, le logement doit être protégé contre « les infiltrations d’air parasites ».
En 2019 & 2021, les deux lois « Climat » (n° 2019-1147 du 8 Novembre 2019, relative à l’énergie et au climat et n° 2021-1104 du 22 Août 2021 dite « Loi Climat et résilience ») veulent lutter contre les passoires énergétiques, en qualifiant « de logements indécents », les logements les plus énergivores.
Pour être décent, la consommation énergétique d’un bâtiment devra être inférieure à 450 kWh/m2 et par an à partir du 1er Janvier 2023 (Décret n°2021-19 du 11 Janvier 2021).
Puis, seront interdit à la location au visa du DPE (En métropole) (Article 160 LOI n° 2021-1104 du 22 Août 2021), à compter du 1er Janvier 2025 les logements classés G, du 1er Janvier 2028 les logements classés F et du 1er Janvier 2034 les logements classés E.
Lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble en mono propriété, il sera obligatoire de réaliser un audit énergétique pour les locaux classées F ou G à partir du 1er Avril 2023, classées en E à partir du 1er Janvier 2025 et classés en D à partir du 1er Janvier 2034. (Article L126-28-1 du CCH)
Les copropriétaires étant contraints d’obtenir l’accord d’autres copropriétaires pour la réalisation de certains travaux, la Loi « Climat et résilience » les obligent, si l’immeuble a plus de 15 ans, à voter en assemblée générale un plan pluriannuel de travaux (PPT).
Il concernera tout à la fois la rénovation énergétique et l’entretien des parties communes.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) sera imposé aux copropriétés comportant plus de deux-cents lots en 2023, entre cinquante et deux-cent-un lots en 2024 et cinquante lots ou moins en 2025. (Art 171 Loi « Climat et résilience »)
Enfin, depuis le 1er Janvier 2013, la RT 2012 oblige un bâtiment neuf, pour être conforme, à être classé en catégorie A.
Cette évolution, provoquée par la lutte contre le réchauffement climatique et le renchérissement du coût de l’énergie, oblige à la sobriété énergétique des bâtiments qui devront devenir « Passifs ».
Il apparait, ainsi, que l’isolation thermique d’un logement est en passe de devenir un élément structurel essentiel de l’immeuble au même titre que les seuls « hors d’eau – hors d’air » qui étaient, jusqu’alors, seuls visés par l’expression « le clos et le couvert ».